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TEL:099-253-2000
FAX:099-252-8228

 
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原状回復について
 
原状回復基礎知識
 
■原状回復義務とは何か!

*建物賃貸借関係をめぐるトラブルの中でも、賃貸借契約終了に際して敷金清算についてのトラブルは増加の傾向にあります。このトラブルは、敷金清算にあたり、原状回復費用の負担額について、貸主側の意向と、借主側の意向が一致しないことに原因があります。
貸主と借主(入居者)が相互に信頼しあえるような賃貸借関係を構築することが大切です。

【原状回復義務条項】
建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了時の賃借人の明け渡し義務として、物件を「原状に回復して明け渡さなければならない」旨が規定されているのが通常です。
貸主がこの原状回復義務条項に基づき、畳替え・クロス張替・鍵の交換などの費用を敷金から控除して清算しようとしたところ、そのような費用の控除は認められないと借主が争う・・・これが原状回復をめぐる紛争の典型的な形です。

【裁判所での「原状回復義務」】
当事者で話し合いがつかないと、紛争が裁判に発展することがあり、これまで、裁判が積み重ねられてきました。
裁判所は「原状回復」とは(1)建物の通常の損耗分をもとの状態に回復することではなく、(2)賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するものとして結論付けてきました。
これは、賃貸借契約の対象となる建物が、そもそも時の経過により減価するものであり、貸主は、減価が進行する期間、借主に建物を賃貸して賃料収入を得るという関係にあるので、通常損耗分まで原状回復に含ませてから賃借人に回復義務を負担させることは必ずしも公平といえない、という考え方に基づいています。
建物の通常損耗分は、減価が進行する過程で賃料に含めて回収してきているはずなので、原状回復の対象となるのは、賃借人の故意・過失等による劣化分ということです。

【ガイドラインの考え方】
ガイドラインは、裁判所の判断としては、確定した上記の考え方を取り入れ、原状回復を「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

▼損耗・毀損事例の区分
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■原状回復費用負担の具体例
*裁判所の考え方を前提にすれば、賃貸借契約の対象たる建物の経年劣化や、賃借人の通常の使用に基づく損耗は賃借人の原状回復義務の範囲に入りません。賃借人の故意・過失に基づく建物の劣化など、賃借人の善管注意義務違反がある劣化分については、賃借人が費用負担して原状を回復しなければなりません。
以下費用の負担の区別の具体例をガイドラインから抜粋して掲載します。
●原状回復のガイドラインにみる貸主・借主の負担区分
貸主負担となるもの 借主負担となるもの
通常の住まい方で発生するもの 手入れを怠ったもの・用途違反・不注意によるもの
●家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
●テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気やけ)
●壁にはったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
●貸借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
●下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴
●耐用年数到来による設備・機器の故障・使用不能

●飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ、結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食、台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
●引越し作業・キャスター付きイス等によるフローリング等のキズ
●ペットによる柱等のキズ
●賃借人の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
●風呂、トイレ等の水垢、カビ等
●日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

建物の構造により発生するもの 通常の使用とはいえないもの
●構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂 ●重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接つけた証明器具の跡
次の入居者確保のために行うもの  
●特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え
●フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
 
■特約について

*賃貸借契約であっても、強行法規に反しないのであれば、当事者の合意で特別の約定を設けることは可能です。
もっとも、例えば、一定範囲の小修繕を賃借人の義務とする修繕特約については、単に賃貸人の修繕義務を免除する趣旨の規定であると制限的に解釈する裁判例が多いようです。
また通常損耗分も含め、賃貸借開始時の状態に復するという原状回復特約についても、裁判例では、特約自体を無効にするものは少なくないものの、賃借人が特別な負担を伴う特約の内容について理解していたことはいえないとして、特約の成立そのものを認めない裁判例が多々あります。
このような裁判例を踏まえ、ガイドラインでは、特約を設ける場合には、

  1. *特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
  3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

を要件として満たすよう要求しています。

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