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有限会社すべ産業
〒890-0056
鹿児島県鹿児島市
  下荒田4丁目46番23号
TEL:099-253-2000
FAX:099-252-8228

 
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賃貸契約について
 
賃貸契約を知ろう!
 
■借家契約には2タイプがある
*住まいを借りるときの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つのタイプがあります。
普通借家契約制度は旧来からあったのに対して、定期借家契約制度は、借地借家法の一部改正によって2000年3月から施行された新しい形の借家契約です。
両者の最大の違いは、「契約更新」に関する取り決めにあります。
普通借家では契約期間が満了しても、実質的に借主が契約の打ち切りを申し出ない場合は、自動的に更新されます。対して定期借家契約では更新がありません。継続して賃貸借する場合は新しい契約を結びなおす必要があります。
それぞれの特徴は表にまとめたとおりです。借りる物件がどちらかの借家契約に基づくものなのか両者にはどのような違いがあるのかを、しっかり確認した上で契約を結ぶようにしましょう。
契約方法について 普通借家契約 定期借家契約
契約更新の有無について

・書面でも口頭でも契約は成立します。
・ ただし、宅地建物取引業者仲介などによって契約を結んだときは、契約書の作成が必要です。

・書面(公正公証等)による契約に限ります。
・貸主は「契約更新がなく、契約期間の満了によって終了する」ことを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。

契約期間の上限について ・原則として貸主に「正当な事由」がない限り、借主の意向で契約は更新されます ・期間満了によって終了し、更新はありません。
・ただし、再契約は可能です。このとき双方の合意によって「普通借家契約」に変更することが可能です。
1年未満の契約の可否について ・期間の定めのない契約とみなされます。 ・無制限
賃料の増減について ・事情が変化すれば、貸主と借主の双方から、賃料の増額や減額が請求できます。
・ただし、一定の期間賃料を増減しない旨の特約がある場合は、その定めに従います。
・特約の定めに従います。
・ただし、特約の定めがない場合は、事業が変化すれば、借主と貸主の双方から賃料の増額や減額が請求できます。
借主からの中途解約について ・中途解約に関する特約があれば、その定めに従います。 ・次の条件を満たしている場合は、借主から一方的に中途解約を申し出ることができます。「床面積200平米未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった場合」。
・上記以外の場合は、中途解約に関する特約があればその定めにしたがいます。
■入居申し込み時には「預かり金」に要注意
*気に入った物件が見つかると借主は貸主にたいして「入居申込書」および添付書類を提出するのが一般的です。これらの書類は、貸主が賃貸借を承諾するかどうかを判断するものですから、賃貸借契約とは異なるので注意が必要です。
さらに入居申込書の提出に合わせて、「申込金」などの名目で、金銭を請求される場合があります。このときに授受される金銭は、契約時に支払う「手付金」とは異なり、「制約しなかった場合に返還されるべき性格の金銭」です。しかし、性格をあいまいなままに授受すると後日トラブルになりかねません。預かり金は、借主の意思確認の意味合いが強く、簡単にキャンセルされることを避けることを目的にしていると思われますが、行政では、契約締結前に「借主は安易に預けない、宅建業者は預からない」にしています。
また、借主はいくつかの物件を比較検討している最中でありながら、取り敢えず「入居申込書」を提出する、ということは慎みたいものです。
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