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重要!契約豆知識
 
契約前にここを確認
 
■中古マンションの場合

社長●建物全体を見る
マンションを現地見学するときには、購入を検討している住戸を後回しにしても、まずは建物全体を注意深く観察することが大切です。
特につぎのような箇所がチェックポイントです。

  • 「外壁」などにひび割れ、タイルの浮き・剥がれ、鉄筋のサビが出ていないか。
  • 「共用廊下」などの天井に漏水などの跡が残っていないか、切れた電球や蛍光灯が放置されていないか、手すり鉄部にペンキの剥がれ・サビはないか。
  • 「駐輪場」では、自転車などが、整然と並べられているか、使用されていない自転車などが放置されていないか。

●管理状況を調べる
次にそのマンションの管理状況を示す「長期修繕計画書」「修繕履歴書」「収支決算書」の3点の書類に注目してください。
書類は管理組合や管理会社に保管されているケースが多いです。これらの書類を確認の上、慎重に判断しましょう。
長期修繕計画書は、今後10年、20年の間に行う修繕工事の予定表であり、居住者から毎月徴収する修繕積立金の根拠となるものです。
修繕履歴書は修繕工事を実施した箇所や内容を記録したもの。この書類で長期修繕計画書どおりに工事か行われているかどうかを確認することができます。
収支決算書は管理組合の財務状況が分かります。管理費や修繕積立金などに不足はないか、延滞者が多数存在していないかを確認してください。資金不足のマンションでは、入居後にいきなり修繕工事費用を一時金として徴収されかねません。
マンションは区分所有者全員の共有財産です。いかに個々の住戸の設備・仕様が優れていても、共有財産を保守管理していこうという意識の薄いマンションでは、いずれ給排水管が傷んだり雨漏りがするなど老朽化が進み、結果的に個々の住戸の快適性も損なわれてしまいます。

■中古一戸建ての場合

●敷地面積を確認する
中古一戸建てについては、少なくても契約前に次の3点を明確にし、確認することが大切です。
第1点は、敷地が実際の面積(実測面積)と、登記簿に記載されている面積(登記簿面積)と同じはずですが、古くからある住宅地では、測量技術が未熟だったり、長い年月の間に隣地と境界があいまいになってしまっていたりして、異なる場合があります。
これらの事柄は、売買契約の締結に先立って行われる重要事項説明の際に、仲介会社から手渡されている書面(重要事項説明書)に併記されています。
特に隣地との境界が不確定な場合は、取得後に隣地の所有者とのトラブルに発展しかねないので、境界線を確定できた段階で契約を結ぶことが大切です。

●建替え・増改築ができるか
第2点は、将来の建替えや増改築が可能かどうかを確認すること。再建築、増改築時にどのような規制を受けるかは、重要事項説明時に仲介会社は必ず説明することになっていますが、自分からも確認してください。

●設備・備品が誰のものか
第3点は、住宅に設置してある設備や備品を売主が置いていくのかどうかを確認すること。「庭が気に入って購入したのに、引渡しされたときには庭木も庭石も残っていなかった」と後日トラブルが発生するケースがあります。門、塀、庭木、庭石、襖、証明器具、エアコンなどの取り扱いは、売買契約時に「付帯設備一覧表」などの書面にして、何かを残し、何かを撤去していくのかを事前に取り決めておくようにします。
また、エアコンやガスレンジなどの設備機器については、使用が可能かどうかを確認し、これも売主に明記してもらいましょう。

■新築住宅の場合

●家具の置き場を確認する
分譲住宅では、建物が完成する前に販売する青田売り(図面売り)が一般化しているため、実物をみて検討できないケースが少なくありません。そのため一部の住宅を選考させて建設したり、仮説のモデルルームをつくって公開している例があります。モデル住宅を見学するときの注意点を述べていくことにしましょう。
まず、全体のスペースを確認します。自分たちが、持っている家具のサイズをあらかじめ測っておき、それらをおけるかどうかを確認するようにしましょう。

●設計図書を閲覧してチェックする
次に展示されているモデル住宅を取得しようと考えている物件と必ずしも同じタイプとは限らないという点にも留意してください。仮に同じタイプであっても、マンションの場合はその住戸が何階にあるかなどによって微妙に異なってきます。階数によってはモデルルームになかったはずの大梁が居室の中央を通っていたり、天井の高さが異なることがあるのです。
これらのことは、販売事務所に設置されている設計図書を閲覧することで確認できます。設計図書は建築に精通していないと読み込みは困難な面があるため、建築に詳しい人に付き添ってもらうのが理想ですが、そうした人が身近にいない場合は、係員にしっかり説明を求めましょう。

●周辺の間取りにも気配りを
マンションの場合は、自分が購入を検討している住戸だけでなく、燐住戸や上下階の間取りがどのようになっているかにも注意を払ってください。
通常マンションの間取りは上下階の住戸については同一であり、燐住戸では反転型になっています。つまり、上下階なら自住戸の浴室の上下は浴室となり、燐住戸でも浴室なっています。
同一・反転型になっていれば、騒音などの問題が発生しにくいのですが、敷地の形状や容積率の関係などで、寝室の上がトイレや浴室というように異なっていることがあります。壁や床を厚くするなど十分な遮音対策が行われていないと、深夜に上階や隣で使う水の流れる音が聞こえます。
これらのことも設計図書で確認することができます。

■土地を買うときは法規制をチェックしよう

●建ぺい率と容積率を調べる
建物の過密化を抑制して良好な環境を守ったり、災害時の安全性を確保するなどの目的から、敷地の上に建てられる建物の大きさが法律で制限されています。その代表的なものが「建ぺい率」と「容積率」です・
まず、建ぺい率とはその敷地に建てられる建物の建築面積(建坪)を定めたものです。
たとえば敷地面積200平米の場合、その地域の建ぺい率が60%だったときには、建てられる建物の建築面積は「200平米×60%」となって最大120平米までに制限されます。このとき1m以内の庇や出窓は建築面積に含めないことになっています。
一方、容積率とはその敷地に建てられる建物の延べ床面積を定めたものです。200平米で、その地域の容積率が100%だったら、建物の各階の床面積を合計した延べ床面積は「200平米×100%」となって最大200平米までに制限されます。
この建ぺい率と容積率は「建ぺい率80%・容積率100%」というふうにセットで使われます。建ぺい率と容積率は、都市計画法と建築基準法によって「用途地域」が定められており、それぞれに最大値が設定されています。一般に第1種低層住居専用地域の割合は小さくなり、商業地域は、大きく設定されています。
さらに第1種と第2種の低層住居専用地域では、建物の高さが制限されています。
建ぺい率と容積率の関係から、広い敷地であれば、高い建物を建てることが可能ですが、高さ制限によってこれらの地域では最高で高さが10m以内か12m以内に規制されるのです。

●道路幅が狭いと制限を受ける
もうひとつ大切なものに敷地に接している道路幅があります。道路幅が狭いと建物の大きさが制限されてしまうのです。
建築基準法では原則として、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てることができません。

そのため幅4mに満たない道路に接している場合は、敷地の一部を提供して道路の中心せんから2m下がって4mになるようにする必要があります。これを一般にセットバックと呼びます。
提供した敷地の面積は建ぺい率と容積率の計算から除外されます。したがって、取得した土地の面積が200平米であっても、仮に50平米を提供してセットバックした場合は150平米として建ぺい率と容積率を計算することになるのです。
以上はあくまでも基本であり、自治体によってはは独自に制限している場合があるので要注意です。
たとえば自治体が必要と認めた地域では、接する道路幅を6m以上と決めたり、建物を建てることができる敷地面積の下限を200平米以上というふうになっていることがあるのです。
一戸建てを取得するときは、その地域にはどのような規制があるかを不動産会社を通じてしっかり確認するようにしてください。
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