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よい業者の選び方
不動産取引に失敗しないためには、なんといっても信用のある業者と取引することです。経歴はどうか、義務は果たしているか、悪いうわさはないかなど、いろいろなことを調べて、それらの結果を総合して判断してください。
■業者の免許
不動産取引業を営むためには免許が必要です。免許には建設大臣免許(二つ以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合)と都道府県知事免許(一つの都道府県にのみ事務所を置いて営業する場合)があります。
■業者名簿の閲覧
各都道府県の担当課で、その地域内に事務所のある業者の業者名簿と免許申請書の閲覧ができます。それを見れば業者の経歴や資産状況、行政処分歴などが分かります。ある程度業者の信用度が判断できます。
業者の法律上の義務
(1)事務所の整備
業者の標識、報酬の限度額などがきちんと掲示されて、事務所として整備されていなければなりません。そして事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは閲覧に供しなければならないことになっています。
(2)正しい広告
●よい広告の選び方
住宅を購入するときは、まず不動産広告を見ることから始まります。新聞広告や住宅情報が一般的ですが、不動産会社や信託銀行の店頭広告を見ることもできます。
はやる気持ちを抑えて、広告は慎重に点検したいものです。
<オトリ広告に注意>
不動産広告の広告文の書き方については、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正競争規約により自主規制が行われています。しかし、現実には不当な広告も多く見受けられます。そのうち、特に悪質なものの一つがオトリ広告です。
オトリ広告とは、1.売るつもりのない物件、2.売ることのできない物件、3.実際にありもしない物件をスパーマーケットの目玉商品のように表示し、客をおびき寄せることだけを目的とした広告です。これは、広告につられてやってきた顧客に「その物件はもう売れてしまいました。別のよいものをお見せいたします。」といって、まともに広告したのでは顧客がつかないような物件を言葉巧みに売りつける手口です。
不動産には格安品や掘出物はありません、怪しい広告には、手を出さないように心がけましょう。
●よい広告とは
よい広告とは、正確で情報量の多い広告です。広告を見ただけで、直接現地に行くことができる広告・登記などを調べることができる広告などはよい広告といってよいでしょう。
  ▼広告のチェックリスト
業者の取引業態様 売主、買主、媒介、代理の表示がされているか。
業者の免許証番号 無免許業者とは取引しないこと。
物件の所在地 分譲物件は地番まで表示されているか。
分譲物件以外は丁目まで表示されているか。
交通等の利便 最寄駅から物件までの距離、所要時間(※徒歩・バスの別)
※徒歩所要時間80mを1分で計算してある。
価格 最低価格、最高価格、平均的な価格帯(最多販売価格帯)
前面道路の状況 公道か私道か、私道負担があるか。
権利 通常は、所有権。賃借権等のこともある。
地目 通常は宅地。田、畑の場合は要注意。
ローン 金融機関名、融資額、利率、貸付期間、提携か紹介か。
法令に基づく制限 用途地域や建ぺい率など。市街化調整区域の場合は要注意。
許可番号 物件に必要な宅地造成、建築確認などの許可番号。
中古住宅の広告などでは、チェックリストにあるような詳しいことは分かりません。詳しく知りたい場合は電話でよく確かめてください。ただし、業者にあなたの住所をむやみに教えないように。
良心的な業者は、あなたに必要な情報と考える時間的ゆとりを与えてくれます。

(3)媒介契約書または代理契約書の交付
宅地や建物の売買をしようとするときは、業者に媒介(取引の相手を探してもらうことで、通常は「仲介」といいます。)又は代理を頼むのが普通です。業者は媒介又は代理の依頼を受けた場合は、その内容を書面(媒介・代理契約書)にして交付することを義務付けられています。
(4)重要事項の説明
契約する前に、取引主任者が取引主任証を提示して、物件及び取引に関する重要な事項を記載した書面(重要事項説明書)を交付して説明しなければなりません。
(5)書面の交付
取引が成立したら、業者は法律で定められた事項を記載した書面(通常は契約書)を作成して交付しなければなりません。
(6)取引主任者証、従業者証明書
従業員は業者の発行する従業者証明書を、加えて取引主任者は都道府県知事の発行する取引主任証を携帯することになっており、取引の関係者から請求があったときは、それらを掲示しなければなりません。
(7)業者の立場の明示
業者は、宅地・建物の売買、賃借等について広告をするとき及び注文を受けたときは、自ら当事者となるのが媒介か代理か、業者の立場を明確にすることが義務付けられています。
不動産取引に失敗しないためには、なんといっても信用のある業者と取引することです。経歴はどうか、義務は果たしているか、悪いうわさはないかなど、いろいろなことを調べて、それらの結果を総合して判断してください。
■閲覧のポイント
 
(1)免許証番号
宅地建物取引業者の免許は、建設大臣又は知事免許(○)第○○○○号と表示されています。
( )内の数字が大きいことは、業者の営業年数の長さを示すことにはなりますが、営業歴が長いからといって安心はできません。その業者の営業のやり方、実績、資力などについて調べることが必要です。
(2)過去の営業実績
免許を更新している業者であれば、更新の免許申請前5年間の取引件数や額が、売買、代理、媒介の別でわかります。
(3)商号、代表者、役員、事務所の所在地

たびたび変更しているような業者は注意が必要です。

(4)取引主任者、従業員
出入りが激しい業者は注意が必要です。
従業者名簿の従業者証明番号の頭部4桁はその業者での勤務開始年月(西暦)を示します
(5)資産状況等
個人営業の場合は代表者の資産状況、法人の場合は資本金、財務内容などが分かります。
(6)納税状況
経営状態のチェックポイントのひとつです。
(7)行政処分歴
過去に業務停止などの処分を受けていないかどうか。
(8)業界団体への加入状況
これもひとつの目安になります。
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